Швейцарцы взяли Петровку
28 Августа 2014

• Версия для печати

Швейцарская компания Eastern Property Holdings (EPH) вновь стала собственником двух торгово-офисных комплексов в центре Москвы. Компания провела обратный выкуп "Берлинского дома" и "Женевского дома", которые ранее были проданы структурам Аркадия Ротенберга. Сумма сделки составила $148,5 млн.

Вчера швейцарский холдинг EPH выкупил 90% площадей в торгово-офисных комплексах "Берлинский дом" (13,4 тыс. кв. м) и "Женевский дом" (16,5 тыс. кв. м) на Петровке в центре Москвы. Сумма сделок составила $148,5 млн. Теперь компания стала единоличным владельцем обоих объектов, ранее EPH принадлежало по 10% площадей в каждом из них.

Девелопером этих объектов изначально выступал Storm Properties (с 2010 года контрольный пакет этой компании принадлежит одному из основателей группы ПИК Кириллу Писареву). Все площади "Берлинского дома" EPH выкупила в 2004 году, а половину "Женевского дома" — в 2010-м. Но в 2011 году по 90% в обоих зданиях приобрел частный инвестфонд, который участники рынка связывают со структурами Аркадия Ротенберга. Сумма сделки оценивалась в $250-300 млн.

Прошлая сделка могла структурироваться так: покупатель внес обеспечительный платеж, а продавец обязался повысить арендный доход объектов, что, скорее всего, швейцарцам не совсем удалось, предполагает руководитель отдела оценки Cushman & Wakefield Константин Лебедев. Он мотивирует свой пессимистичный сценарий снижением арендных ставок: если в 2012 году этот показатель составлял $1,5 тыс. за 1 кв. м в год, то сейчас — не более $950 за 1 кв. м в год. Вчера представитель господина Ротенберга не отвечал на звонки "Ъ".

EPH инвестирует средства в российский рынок недвижимости с 2003 года. Активами компании управляет швейцарская Valartis Group. В портфеле компании два многофункциональных комплекса на Арбате (общая площадь примерно 38,5 тыс. кв. м), офисные здания на Звенигородском шоссе (3,2 тыс. кв. м), "Петровский форт" (49 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге и 103 га земли в Ленинградской области. Одна из последних инвестиций — покупка 50% Inkonika, владеющей парковкой на 271 место на Тургеневской площади в Москве.

Чистый убыток EPH по итогам 2013 года составил $34,84 млн. Компания связывает свои финансовые потери с уменьшением стоимости активов, в частности земельного участка в Ленинградской области. В отчете за 2013 год EPH говорится, что стоимость ее чистых активов оценивается в $254,22 млн,— это на $34,65 млн меньше, чем в 2012 году. Вторая причина сокращения прибыли — колебания обменного курса.

В середине августа EPH объявила о выпуске облигаций на общую сумму $140 млн. Заявленная доходность бондов — 5,5%, срок их обращения истекает в 2023 году. Часть средства от выпуска бондов пошла на выкуп объектов на Петровке, сообщил "Ъ" управляющий директор Valartis Group Александр Николаев. Он добавил, что EPH продолжит покупать в Москве бизнес-центры, площадь которых составляет 8-10 тыс. кв. м и с доходностью 8-11% годовых.

По подсчетам JLL, в первом полугодии 2014 года объем инвестиций в российскую недвижимость составил $1,4 млрд, снизившись на 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Резкое падение было зафиксировано в первом квартале — 73%, во втором квартале инвестиции сократились на 36%. JLL прогнозирует, что по итогам этого года объем инвестиций в российскую недвижимость составит $3,4 млрд. Снижение финансового потока консультанты связывают с замедлением роста экономики и напряженной обстановкой на Украине.

Источник: "Ъ"

****

Тайный продавец: Eastern Property Holdings вернул себе 100% «Берлинского дома» и «Женевского дома»

Алексей Пастушин

Швейцарская Eastern Property Holdings (EPH) сообщила о выкупе 90% торгово-офисных комплексов «Женевский дом» и «Берлинский дом» на ул. Петровка в центре Москвы. Продавцом могла стать связанная с Аркадием Ротенбергом компания Lenhart Global, купившая эти доли у EPH в 2011 году, говорят консультанты по недвижимости. Но представители Ротенберга, Lenhart Global и EPH это отрицают.

Вчера EPH объявила, что выкупила назад 90-процентные доли в компаниях, владеющих торгово-офисными центрами «Берлинский дом» (арендуемой площадью 5,76 тыс. кв. м) и «Женевский дом» (10,3 тыс. кв. м), расположенными на ул. Петровка, дома 5 и 7 соответственно. Сумма сделки без учета долгов составила $148,5 млн. EPH, которая стала одним из первых инвесторов в коммерческую недвижимость в России, сохраняла за собой 10% объектов после продажи 90% «частной компании, занимающейся инвестициями в недвижимость» в 2011 году.

Как и три года назад, вторая сторона сделки не раскрывается. Впрочем, информация о том, что в 2011 году мажоритарную долю этих объектов у EPH купила компания Lenhart Global, содержится в презентации базирующейся в США международной юридической фирмы K&L Gates (есть в распоряжении РБК). Три консультанта по недвижимости, в разное время работавшие с Lenhart Global, подтвердили эту информацию. По их словам, Lenhart Global связана с Аркадием Ротенбергом.

В пресс-службе Lenhart Global РБК заявили, что «компания Lenhart Global не участвовала ни в покупке в 2011 году, ни в продаже данных активов». Представитель Ротенберга Андрей Батурин сказал РБК, что тот никогда не имел отношения к Lenhart Global.

Член инвесткомитета EPH Александр Николаев также отрицает участие в сделке Lenhart Global.

В 2011 году компания приняла решение продать эти активы, поскольку нуждалась в ликвидности, продолжает Николаев, а нынешняя покупка — «это долгосрочная инвестиция, полагаю, минимум на пять—семь лет». «Источник инвестиций — как собственные средства, так и привлеченные, в том числе в ходе последнего размещения облигаций на $140 млн на Швейцарской фондовой бирже», — добавил Николаев, отметив, что EPH намерена продолжать инвестировать в московскую коммерческую недвижимость — в бизнес-центры класса А в самом центре города площадью от 8 тыс. кв. м с качественным набором арендаторов и долгосрочными договорами аренды.

Согласно отчету Cushman & Wakefield, в 2011 году EPH продала мажоритарные доли в «Берлинском доме» и «Женевском доме» за $184,6 млн (непонятно, с учетом долга или нет). Текущую стоимость 90-процентной доли в обоих объектах генеральный директор CBRE Владимир Пинаев оценивает в $300 млн. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский обращает внимание на то, что указанные объекты относятся к премиальным, сданы на 100%, а ставка аренды их офисных площадей находится в районе $1200 за кв. м в год. Рыночная стоимость этих объектов минимум в два раза превышает ту, что указывается в сообщении EPH, соглашается управляющей партнер Capital Global Partners Светлана Кара. Но размер долга, который достался EPH вместе с офисами, не раскрывается, а значит, нельзя оценить и адекватность суммы сделки. Арендаторами офисной части «Берлинского дома» и «Женевского дома» являются такие компании, как Apple, Thomson Reuters, Richemont Group, Merrill Lynch, Chanel, Akin Gump и S7 Airlines.

Источник: РБК