На самом верху в преддверии краха ищут виноватого
6 Сентября 2006

Что обещал Путин? Сделать так, чтобы к 2010 году цена квартиры для семьи из трех человек площадью 54 кв. м стала равна совокупному среднему доходу той же семьи за три года. В то время в столице решить эту проблему среднестатистическая семья теоретически могла примерно за семь лет и десять месяцев.Панацеей в решении жилищной проблемы объявили ипотеку, то есть покупку готового жилья в кредит. То есть квартиру приобретаешь сразу, а лет за 10-12 за нее расплачиваешься. Схема, конечно, привлекательная, но практически невыполнимая. Поскольку, отдавая треть семейных доходов банку, рассчитаться по ценам 2005 года рядовая семья могла лишь лет за тридцать. Вот тут и должно было прийти на помощь родное государство - обеспечить нормальное жилье по приемлемым ценам. Что сделано к сегодняшнему дню? Официальная статистика больше похожа на рапорты брежневской эпохи застоя. Так, по данным ЦБ РФ, в первом полугодии нынешнего года объем ипотечного кредитования составил 104,5 млрд. рублей. То есть почти в 2 раза больше по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. Правительство рассчитывает, что к 2010 году объем ипотечных кредитов увеличится до 415 млрд. рублей в год. Казалось бы, есть повод для гордости. Какие темпы роста!

Но спешить с радостью на самом деле рановато. Сравним лишь две цифры: 2180 долларов и 3670 долларов. Первая - средняя стоимость квадратного метра в Москве в августе 2005 года, вторая - месяц назад. Получается, что цены на квадратный метр выросли за год на 68,4%. За это же время средняя зарплата москвичей выросла на 22%. Получается, что за прошедший год мы не только не сократили срок, в течение которого должны платить за квартиру, но и увеличили его. Речь, к сожалению, не только о Москве. Жилье в регионах хоть и стоит гораздо дешевле, чем в столице, но в последние годы стремится наверстать упущенное и дорожает даже еще более быстрыми темпами. А вот доходы россиян растут еще медленнее, чем у столичных жителей.

СПРАВКА «МК»

В НОВЫЙ ГОД - С НОВЫМИ ЦЕНАМИ

По оценкам экспертов, недвижимость на московском рынке дорожает со скоростью от 1,5 до 2% в неделю. Даже если темпы роста цен замедлятся, как обещают столичные чиновники, к новому году цена метра вырастет до 4200 «зеленых». А по пессимистичным прогнозам - и до 4400 долларов.

Между тем, судя по внешней атрибутике, проект вполне успешно развивается. Бюджетные деньги выделяются и осваиваются в полном объеме. А суммы такие, что закачаешься. Бюджет национального проекта по жилью, по данным Минрегионразвития, составляет 151 млрд. рублей из федерального бюджета и 135 млрд. в виде государственных гарантий. Еще 162 млрд. рублей должны выделить субъекты Федерации. Правда, у регионов с деньгами в большинстве своем не очень, но они подожмут другие статьи расходов… и выделят. По телевидению транслируют лубочные картинки о строительстве «потемкинских» коттеджных поселков и пеняют на абстрактных чиновников-коррупционеров, которые подсчитывают барыши от лавины бюджетных средств. А в это время «средний класс», появлением которого так гордятся нынешние власти, теряет последние надежды на решение своего жилищного вопроса.

Парадокс национального проекта: чем больше государство вкладывает средств в решение проблемы, тем хуже она решается.

ТЕРПЕНЬЕ И ТРУД ВСЕ ПЕРЕТРУТ?

Однако реализаторы проекта не намерены отказываться от ипотеки как основного инструмента решения квартирного вопроса. Более того, встречаясь со студентами Техникума космического энергомашиностроения в Химках 1 сентября, президент лично еще раз подтвердил: «Если нам удастся добиться того, что уровень инфляции будет примерно 4, 5, 6 процентов, то ипотечные кредиты, которые можно будет брать на длительный срок под достаточно скромную зарплату, будут доступны для миллионов людей».

СПРАВКА «МК»

ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ?

В 2005 году средняя ставка по ипотечным кредитам равнялась примерно 20% годовых в рублях. В этом году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило процентную ставку до 11,5-14,5%.

Снижению процентных ставок тоже хотелось бы порадоваться, но не получается. И вот почему. Средняя ставка по ипотеке в западных странах - 4-5%. Это экономически обоснованная цифра, т.к. повышение процента выше пяти отпугивает большую часть потенциальных покупателей и делает рынок «мертвым». Никто не хочет переплачивать за товар вдвое-втрое. К тому же и со сроками ипотеки у нас не срастается. Возьмем для наглядности ту же «президентскую» квартиру в 54 кв. м. Собственный взнос - 30%, ипотечный кредит - 70%. Срок - 5 лет и 10 лет. Пять лет на ипотеку - это чисто российское изобретение, в остальном мире такие кредиты даются и на 10-20 лет. Посмотрим, какая же реальная картинка с рублевым кредитом вырисовывается для обычной московской семьи. (см. таблицу «Ипотечный кредит»).

Есть еще иллюзии насчет того, что нацпроект, который называется, к слову, «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», можно решить только за счет широкомасштабного внедрения ипотечного кредитования?

Искренне считать такое положение вещей нормальным, а жилье - доступным при средней зарплате по России 9700 рублей (по Москве - 22 000) можно лишь в том случае, если строишь не реальную экономику, а воздушные замки.

К тому же успех нынешней ипотеки надо оценивать не по тому, сколько кредитов получили россияне на жилье (хотя, как мы убедились, здесь тоже гордиться особо нечем), а по тому, сколько из них расплатится, да еще при этом не повесится или не ударится в бега. Кто даст гарантию человеку, что его семья на протяжении 10 лет сможет ежемесячно отдавать по 75 тысяч рублей?

Но ведь деваться-то некуда, решать проблему надо.

Я ВЕРЮ - ГОРОД БУДЕТ

Стоит ли удивляться, что до сих пор в России по ипотечным схемам проходит не больше 2% от всех сделок с недвижимостью. В Москве этот показатель выше (8-10%), но пусть сей факт никого не смущает. Известно, что в столице желают купить жилье практически все наиболее зажиточные представители высшего слоя среднего класса российских регионов. Они-то и улучшают статистику ипотеки.

Эксперты рынка, строители, чиновники - все дают свои рецепты по выходу из ситуации. Одни утверждают, что надо ждать обвала нефтяных цен, тогда-де и недвижимость резко подешевеет. Раз в стране деньги начнут кончаться. И приводят в пример опыт из недавнего прошлого, когда после дефолта 98-го года квартиры действительно упали в цене в 2, а то и в 3 раза в зависимости от класса жилья.

Но апологеты этого пути забывают, что тогда крышкой от медного тазика накрылось практически все, а не только жилищное строительство. И купить жилье хоть по ипотеке, хоть за наличный расчет могли лишь те же самые богатые одиночки, что и сейчас. Не надо уповать на очередной дефолт. Если он случится, большинству населения будет не до ипотеки. Народ кинется искать способы физического выживания. Грубо говоря, где найти денег на ежедневную колбасу для семьи.

Другие говорят о необходимости борьбы с коррупцией в строительной отрасли. Наиболее радикальные эксперты уверены в необходимости нового всеобъемлющего нацпроекта «Борьбы с коррупцией и резкого сокращения чиновников». Только вот чиновничество, как вода, все равно дырочку найдет. К слову, Федеральная антимонопольная служба и Генеральная прокуратура сейчас заняты проверкой на предмет сговора строительных компаний по завышению цены. Проверяют и непрозрачность конкурсов на площади под застройку. Как отмечает ФАС, около 90% площадей продаются или распределяются по принципу, сформулированному еще в комедии Грибоедова «Горе от ума»: «Ну как не порадеть родному человечку».

Впрочем, не стоит тешить себя иллюзиями, что чиновников начнут ловить на взятках и показывать в криминальных сюжетах по телевидению. Наличные в наши дни берут только самые круглые идиоты. У всех более или менее серьезных чиновников существуют свои компании-фавориты. А за дружбу у нас пока не судят и уж тем более не сажают.

Конечно, коррупция сильно сказывается на стоимости жизни «дорогих россиян». За все им, бедолагам, приходится переплачивать - от куриных ножек до квадратных метров. Но это лишь следствие установленных ныне порядков, а не их причина. Бороться с последствиями - все равно что рубить хвосты и головы Змею Горынычу. Помните, в сказках: «Срубил Иван Змею три головы, а у него шесть выросли. Срубил шесть, смотрит - а чудище перед ним уже двенадцатиголовое…» Так можно махать до бесконечности или пока не съедят. Тут, как говаривал сантехник из анекдота, всю систему менять надо.

Ну, предложим для начала хотя бы один вполне рыночный ход. Почему бешеными темпами растут цены на жилье? Деньги у народа появились? Строят мало? Площадок не хватает? Цемент и кирпич подорожали? Правильно. Но это - не главное. Для того чтобы вывести нацпроект по жилью из тупика, необходимо устранить хотя бы одну из главных причин сложившегося положения. Которая очевидна и плавает, как дерьмо, по самому верху и от которой так же дурно пахнет. Называется она тоже очень просто - СПЕКУЛЯЦИЯ недвижимостью.

Недалеко от того места, где я снимаю квартиру, будучи жителем Московской области, не так давно стали строить дом. Как только этот объект появился на сайте компании-застройщика (еще на уровне рытья котлована под фундамент), жена, как практичная женщина, тут же скачала эту информацию. Знаете, сколько квартир предлагалось к свободной продаже из восьмидесяти с лишним отдельных жилищ для человеков? ДВЕ. Пяти- и однокомнатная. Остальные были уже распроданы. Заметьте: на второй день открытых продаж.

Что это за покупатели такие сумасшедшие? Ну никак не ипотечники. И вообще - не физические лица. А лица, извиняюсь за выражение, юридические, то есть финансовые и прочие структуры, которые на скупке-продаже квартир делают фантастический бизнес. Не зря в числе наиболее приоритетных инвестиций большинство аналитиков рассматривают сегодня жилье. Что может быть привлекательнее по соотношению гарантии/доходность, чем инвестирование в квадратный метр? Тем более когда есть возможность скупить жилье оптом еще на стадии проектирования. А через год-два продать в пять раз дороже. Конечно, для такой разводки на рынке недвижимости должны царить паника, дефицит и ажиотаж. А под ногами путаться разного рода ипотечная мелочь в виде одуревшего населения. Но это, как говорится, дело техники. Да и национальный проект с его иллюзиями весьма кстати. Зато наркобизнес, торговля оружием и проституция при таком раскладе слегка отдыхают. Квартиры скупаются целыми этажами, блоками и кварталами. И все про это знают, но якобы - рынок, поэтому власти не вмешиваются. А зря…

НА ЗОЛОТОМ МЕШКЕ СИДЕЛИ…

Считалка «МК». Простенький «квадрат» обойдется после оформления исходно-разрешительной документации некоему прикормленному «инвестору» в 1500 баксов. При нынешних темпах роста цен на недвижимость через два года это жилье, уже построенное, можно будет перепродать минимум за 8000. 270% годовой прибыли! Какой там фондовый рынок, продажа нефти, металла и леса, какая промышленность и сельское хозяйство? И ведь, что самое смешное, на вполне законных основаниях! Конечно, есть какой-то предел покупательной способности россиян. Но строительный рынок в условиях отсутствия объектов для инвестиций в других отраслях экономики и в стабильных условиях может приносить до 50% годовых. А пока нацпроект усиленно поддерживает ажиотаж своми деньгами.

Никакими наездами на строителей и чиновников эту проблему не решишь. Рынок, даже самый буйный, можно спеленать только рыночными способами. В данном случае надо лишь изменить схему налогообложения. Чтобы спекулировать стало невыгодно. Жилье, понимаешь, не джинсы - тут каждая сделка фиксируется документально. Купил-продал - плати налоги. Можно ввести прогрессивно-заградительную шкалу подоходного налога на сделки с недвижимостью. Допустим, забирать 90% от прибыли в случае продажи квартиры в течение первого года, 80% - в течение двух лет, 60% - в случае продажи в период от 3 до 5 лет.

Основной массы населения такое нововведение даже не коснется. Если ты покупаешь жилье для себя и своей семьи, то не будешь судорожно перепродавать его каждый год, и никто с тебя налогов брать не будет. Конечно, эту меру необходимо подкрепить переходом БТИ на оценку недвижимости по рыночной стоимости и рядом других условий. Но как только новые правила вступят в силу, спекулянты просто убегут с рынка. Он станет им неинтересен. Не пройдет и года, как цены на жилье резко поползут вниз.

Впрочем, кому это нужно, если строишь не экономику, а воздушные замки и потемкинские деревни?

P.S. Пока материал готовился к печати, средняя цена на квадратный метр столичной жилплощади побила очередной рекорд - 3877 долларов. И это без учета элитного жилья.

Александр ГРИШИН

«Московский комсомолец» от 06.09.2006